在这片“海景别墅”中，吴瑕希望能够建一座极为豪华的院落。
用吴瑕那种见多识广的眼界，也可以称之为“院落”的，那占地面积，绝对不会像普通别墅那种建筑带院落的总面积，只有1亩地的别墅。
吴瑕的眼界就是那么高。这跟她的“成长经历”及“成长环境”，有着密切的关系。
想想吴瑕她爸在“帝都”盖的庄园吧，几千亩地起步的哩。吴瑕在那种环境中住过好多个年头的。
梁腾手头上现在有5000亩地，吴瑕不可能唐突的请他统统盖成一片私人庄园，毕竟梁老板这个别墅项目是要赚钱的。
但吴瑕觉得划几百亩地来盖自己心仪的院落，也是应该的。否则岂不是白白浪费了如此低价的征.收到的土地吗？
吴瑕跟梁腾提及，想请他划出几百亩临海的、位置最好的土地，来盖个小庄园。
梁腾开始时，也被她这大胆的建议吓了一跳。
据梁腾所知，许多的大楼盘在一处地方拿地不是单个城市，而是城市的某个角落，也很少有一次拿上千亩地的。
多数开发商拿的地块，占地面积往往在几百亩。或者百来亩也有。
这种几百亩的地，都够开发商花几个年头才能全部建满房子。
毕竟盖的楼盘统统是电梯高层。
吴瑕居然建议，拿出几百亩地来盖个小庄园？对了，为何她强调只是个“小”庄园呢？
吴瑕虽然没有详说她在“帝都”的家有多么“辽阔”，梁腾现在“脑补”过来了，肯定是个超级“大”的庄园！
梁腾有点心虚，咬一咬牙，试探的问：“那拿出600亩地来建个庄园，够了吗？”
“可以。”吴瑕想了想，说。
梁腾提出的600亩的面积，算是她的心理最低值。
梁腾听出她语气中有种“凑合吧”、“勉强啦”的味道。他也是要面子的，咬咬牙说：“吴瑕你比较有经验。你说大概盖多少面积的庄园合适？我听你的。你也知道这次在望舟村一共拿了5000亩地。如果盖庄园需要更大面积，咱们再请相关部门帮忙再征它2000亩地。”
“这个倒不必了。你以为望舟村还有2000亩地给你征吗？剩下的山多半是些坡地，不适合建设商品房了。那些坡地零零散散的，算个总面积，当然也在5000亩以上。但开发的价值太低了。”
吴瑕摇摇头说：“我之前跟相关部门商讨，最后定下征5000亩地，可不是坐在办公室里拍着脑袋的决策。而是到村子里实地查看过了。这5000亩地，是望舟村成片的方正的地块。”
“还有一些边边角角的地，东一点，西一点，一处角落一点，合计起来，应该也有大大的几千亩吧。但那些地太零碎，又以山坡地居多数，征来也不好开发。再说了，现在再要去征，也有点太迟了。望舟村民们，看到入村的那天犬岭竟然开始开凿隧道了，还有点闲地的人们，肯定要坐地起价了。这个也不能惯着他们。”
梁腾有点赮然。
之前刚拿到5000亩地时，梁腾可是觉得有点太多了。
但想想这一片区域就开发“海景别墅”群，不建高层建筑了，投资的资金应该没有“王者大厦”背后商业街，那30栋“超高建筑”烧钱。
梁腾也就“勉强”的同意征5000亩地了。
谁知，现在吴瑕建议他弄一个占地几百亩的庄园，他一下子就感觉5000亩地，似乎也不是“很耐用”啊。
脑子里，首先冒出来的就是能不能追加征.地了。
吴瑕和梁腾经过一番认真的琢磨，“海景庄园”的面积最后锁定在800亩。这八百亩地经过精心挑选，最后选定了南边的临海边的地块。
主要是那儿地块的侧面，有两座高5、60米的矮山。之前就因为有这矮山的存在，使得“望舟村”的土地被“割碎”。
梁腾在收购5000亩地时，这座连绵数百上千米的矮山，就算是“添头”，赠给梁腾使用了。
这山长是长了，但山上的平地，几乎没有多少。满山的绿植也是天然生成，不属于村里哪一家的承包地。
如果硬要论起归属权，那这个矮山，应该算“望舟村”集体所有吧。
当时签订5000亩地的转让协议时，村里为了尽快的卖掉地，拿到钱，就把这个看似没有开发价值的“矮山”，送给了梁腾。
如果梁腾建清一色的“海景别墅群”，这片“矮山”对他当然是一点用处都没有。
摆在那就摆在那。
可一旦听众吴瑕的意见，决定拿出800亩地来建“小庄园”了，这片“矮山”顿时就成了“神来之笔”，不可缺少的“点掇”了啊。
庄园，庄园，没有“依山傍水”的，算哪门子的人居环境优越的庄园呢？
面朝大海，不可能说它没水了。这片蔚蓝海洋，尽收眼底，感觉比吴震霆“帝都”庄园中，那人开凿出来的小河流，视觉效果强得太多。
至于“矮山”的高度，其实比之吴震霆庄园所倚的山脉，也是要高出10来米的。
因此，除了面积比不过吴震霆的那座庄园，但也不是样样都不如。
确定好了建个“海景庄园”的地块位置，梁腾又来关心造价的问题。
对于占地这样广阔的庄园，就算你总建筑物的人工材料花费，处于可以承受的范围。但最烧钱的却是“装修”方面包括绿化的费用。
梁腾前世，就参观过一处占地面积在90多亩的私人庄园。那是梁腾认识的一位房企大老板的私人庄园。
那家伙狠啊，拿到近百亩地来盖庄园。那地块，是在老家农村通过跟村民签订“田地长租协议”获得的。
所谓“长租协议”，就是不买你村民的地，土地权属仍归你，但你那土地的承包期有30年之久，那老板就租你的地30年。
尽管租金是一口气结清30年的，但它便宜啊。
一亩地，一年的租金才300块，租个30年也才花9000块。
一共租了95亩地，直接结清30年的租金。
租下这些地儿，才花了大老板85万多。
村民们以为大老板租那么多地，是搞“规模种植”，想到的是30年后儿孙辈可以收回田地。
而大老板却不声不想，悄悄的把这95亩地都围起了高墙。隔绝外界的干扰，就开始兴建他心仪的老家庄园了。
这是要把租来的地“改变用地.性质”，变成永久的建筑物啊。
出租了地的村民，大部分跟那房地产大老板关系很好。对方许诺满了30年租期后，如果村民们答应，他会继续续租。这样村民们就可以一直有点活钱收入。
从长远来看，比一次就征掉了地，划算多了。
如果村民们不同意他继续租地，那地上的建筑他会“移走”，把土地“恢复原样”。他只不过是动了“思乡”之心，盖好庄园，也只是每年小住一月半月的。他在城里30层高的电梯楼的产权，都有两栋呢。不在乎砸钱弄这个乡间庄园。
大部分村民被大老板美好的前景许诺，说得晕头晕脑，无比信任他。心想人家大老板生意做得那么大，哪里会坑你这些不值钱的地？
结果几年时间，愣是把庄园建成了。
期间，也有三户特别不放心大老板的村民。觉得他把田地都建成了庄园，既成事实了，再过30年，了解这些地儿具体情况的人都死了个七七八八了，后代再来跟他纠缠那95亩的产权归属，岂不为难？
于是那三户特别不放心的村民，就坚决的到处去告状，曝光大老板违.规改变土地用途，建了那么大的一座庄园。
大老板在当地相关部门中，很有人脉。
硬是在连年的告状声中，把庄园建好了。
田地被“占用”建成了庄园，既成现实了，就连那三位最积极的告状者。也开始消停了下来。
这事儿一直拖了十多年。
如果不是最后在网上闹得沸沸扬扬了，当地的有关部门也懒得管它。但事情闹大了，就得处置了。
相关部门，出动了十几台的勾机，把整个庄园都强制的“恢复了原状”。
据说那大老板也没想到最终会落得这样一个“凄惨结果”，为此还大病了一场。
梁腾作为同乡，再凭着曾经替大老板打过工的关系，也前去探过病。
所以很清楚，大老板的庄园假若被直接夷为“废墟”，损失高达3个亿。
所以梁腾就有个担忧啊，人家大老板砸3个亿，盖了个占地95亩的庄园，而他要盖的庄园面积大上8倍之多难道得投20几个亿进去？
吴瑕却很有经验的表示：账可不能那么计算的。关键要看你那庄园里的“建筑物”盖了多大的面积。有些庄园的占地面积虽大，可它只盖了几百平的两层别墅，剩下的地盘搞点植树，用围墙围起来像这样简单搞出来的庄园，顶多多花些修围墙的钱。
当然，布置如此简陋，进入庄园中有种“空空荡荡”之感，毫无美感可言。
因此，梁腾要精心搞一座800亩的庄园出来，理论上当然比大老板的95亩庄园多花钱。
但也不能直接用面积的倍数，去计算“造价”。
吴瑕具体的经验比梁腾多，她笑道：“有些富人，小小几十亩的庄园就造价数亿，钱花在哪儿呢？像购置小岛国的罗汉松，一株售价高达上千万但梁腾你搞个庄园有必要移栽那么贵的罗汉松吗？完全没必要嘛。普通的椰树，种两排过去就挺赏心悦目。或者种几排紫荆花，那是我的最爱啊。反正，全部都栽种普通的树木。装修别墅，也就是在式样造型的别致方面，多下工夫，用料，用大众化的也就足够。”
“这样一来，最后预估的造价，大约是多少呢？”梁腾小心翼翼的问。推荐阅读新笔趣阁https://m.biqusan.com/https://www.biqusan.com/
吴瑕很有信心的说：“有4到5个亿足够了的。”
“才4、5个亿就能建好一栋庄园吗？”梁腾有点惊讶的喃喃说了一句。
但随即又发起愁来了。
就算是只预期5亿，就能弄那么大的一栋庄园，可梁腾近期需要投资的项目有点多啊，一下子挪用掉那么多的资金，压力山大。
感觉再去弄其它的，欠缺“启动资本”，就非常被动。
吴瑕当然知道他资金吃紧。
在建议他盖占地800亩的庄园之前，她就想好了全套的解决资金来源的方案了。
“解决办法，还是得靠海景别墅预售。”
吴瑕直接把她的结论先抛出来。
然后才侃侃而谈，阐述观点：“我建议，这些海景别墅群，弄最高级那种，一栋海景别墅的建筑面积控制在500平左右。地上两层半，地下室则有两层。这样的一栋，包括一个院子。院子大约占地半亩吧。”
“按照这别墅占地面积来计算，1亩地可以建2栋海景别墅。扣除上千亩地，来盖你的庄园，剩下4000亩地，大概可以建8000套海景别墅。”
“当然，这仅仅是理论上的数据。真正算起来，还要照顾环境的绿化，建公共的活动区域，还有一些通道，那些都需要消耗大量的面积。也只有环境弄好了，才真正称得上高档的海景别墅啊。因此，别墅的总数，我预计得控制在5000套左右。”
“这样啊，”
梁腾脑子飞快的计算起来：“你说平均1套海景别墅的面积在500平，现在每平的售价大约在2万，那这样一栋建筑的售价在1000万？一共5000套，都卖光了那是多少钱？500亿？”
说出“500亿”这个数字，梁腾自己首先都愣住了。
能卖这么多钱？
而5000套别墅的建造成本是多少呢？
算它每平的造价，是1000块，每栋500平，那一栋的造价就是50万？就算绿化面积及公共设施的费用，乃至“购地成本”，统统算上吧，每栋的造价，不超过150万。拿它卖1000万，这是翻了多少倍利润？
把什么费用都打入到“海景别墅”的造价里面，每栋的成本，算它150万，盖5000栋，那就是75亿的成本。
梁腾又要晕了。
居然要自己先砸75亿进去吗？
这投资，比商业街的商铺投入都来得大，难怪最后能赚上几百亿。它本身的投资就大啊。
包括盖800亩的庄园需要的5亿，那就是要在“海景别墅”群项目砸进去80亿。梁腾哪里拿得出这么多钱？
分5年来进行项目建设？
那每年也得真金白银的掏15亿多，梁腾也掏不起啊。
“王者大厦”背后的商业街年度投资7亿，他都是倾其所有，把“小叶紫檀”和1吨金砖都卖掉了，“年度”投资才有了着落。
还是没钱啊。
项目的前景是挺美好。但无奈现在资金太紧张了啊。
拿不出就是拿不出。
这就充分显示了，摊子铺得太大的严重后果。
吴瑕看他一脸愁眉苦脸的样子，忍不住笑了：“我之前不是说了吗？海景别墅可以预售啊。”
“别墅的售价太高了，不知道预售能卖出几套？”梁腾忧心忡忡的说。
吴瑕脸上露.出非常自信的表情：“多了不敢说，我来负责预售的话，起码可以卖掉300栋左右吧。”
“1栋售价1000万。卖掉300栋，那就可以拿到30亿的预售款！”
梁腾算出了这个数字，顿时变得心情振奋：“有这30亿的预售款，又用不着支付利息。这真是项目的前期投资就有了。”
“盖好5000栋海景别墅只需要75亿，也采取跟商业街相同的进度，分5年弄好吧。每年投资15亿，30亿都可以两年内不必担忧投资跟不上了。在这两年内，只要卖出50套别墅，盖800亩的庄园的钱也够了。再接下来的三年时间时，不求多，只要每年售出几十上百套海景别墅，咱们公司就能源源不断的获取巨额现金。到那时候，看上了什么大项目就不必为资金犯愁了！”
梁腾挺乐观的。
之前是担忧“海景别墅”建好了卖不出去，白白把巨额的资金套在这个项目之中。
有吴瑕打包票至少有300套房是铁定能售出的。梁腾的一颗心就淡定了。
拿到300栋别墅的预售价30个亿。这个“望舟村”别墅群项目，就可以一边建一边观望，总不至于会被套牢了大量资金。
到那时，就算别墅卖得慢，梁腾也没关系了。
只要不是卖不掉，烂在手里，他就不怕等待。开头这几年，他也不贪心，只求每年卖150套左右，收回15亿。
能一直持续到完成全部项目的投资，就可以了。
5年之后，就算“海景别墅”陷入了一个“滞销期”，梁腾也不怕。
因为统统都已经建好了，他完全没有投资这个项目的资金压力了。
可以这样说吧就算这个“海景别墅”项目，最终要卖几十年才卖光。梁腾也不怕。因为他知道十几年之后，“开放之都”的房价攀升到近10万每平方时，这些才售2万一平的“海景别墅”会卖不出去吗？
当然，到那时候，“别墅”的售价也会随之“水涨船高”，不可能一直维持在2万的价格。
不论它怎么涨，梁腾这几年内就弄好了它，成本就那么低，他只要适当的比市面上的房价便宜一些，“海景别墅”就会非常销售了的。
无论怎么说，最关键的就是头几年的投资可以确保完成了，接下来，他就“进可攻，退可守”，掌握了全局。
梁腾思前想后，觉得没什么大问题了，就下了决断。
赶紧的出设计图纸。别墅和庄园的图纸都一块设计好。
别墅的“预售证”尽快办下来这种低层的建筑，不像超高楼需要先盖到多少层才给办“预售”的，更方便。
庄园的开工建造，可以先放一放，先让吴瑕拿那“海景别墅”的设计图纸去搞“预售”。
只要她真的能通过“预售”把30亿拿回来，梁腾保证在几个月，就可以把300栋“海景别墅”搞好。
以前不知道，建“高档别墅”出售，原来这么赚钱啊。印象中总觉得盖高楼“圈钱”比较多。现在看来，盖低层的别墅也很赚钱嘛。
很快梁腾就想明白了。
“高档别墅”售价那么贵，也就是吴瑕人脉广阔，才敢自信满满，可以一个人卖掉300栋别墅。
另外，建高楼的收入，确实是要比盖别墅，能获得更大的利润。
只不过，盖高层的商品房，周期比较长。不像盖别墅那么快速就能盖好，拿去销售。
现在梁腾需要“挣快钱”，当然就有种错觉，似乎盖“海景别墅”特别的赚钱。
吴瑕就担心梁腾在资金吃紧的情况下，不愿先上马“海景别墅”的建造，宁可先去拓宽“天犬岭”到“王者大厦”的道路，随即修建沿街的商铺。
他这种想法，证明梁腾的思维有点固定化了。总以为盖沿路的商铺，最为收入稳定。其实真正算起来，卖别墅能挣到的钱，也没比卖商铺的收入少。
吴瑕特别希望“海景别墅”项目可以在最短时间内上马。只有这个项目正式开工了，有了部分的“预售款”了，800亩的庄园的建造，才有可能提上议程。
她暗暗的在心里定了个“小目标”，先全力去帮梁腾“预售”别墅，力争在这几个月内先拿到30亿的预售款。
尽快推动800亩庄园的开工建造。吴瑕下定决心，等到“海景庄园”彻底完工之日，就是她向心上人儿表白心迹的时候。
那种激动人心的时刻，有时候也需要一点“仪式感”的。
能在景色优美的“海景庄园”中，跟梁腾款款的互诉衷肠，那是多么美好的一件事情啊。
无论最终的结果如何，吴瑕知道，她永远不会忘记那一刻。
不会忘记，为了拥有那个一个如诗如画的表白环境，她努力付出了多少！
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